Alors que le Gabon multiplie les chantiers immobiliers d’envergure, une impasse financière menace le succès de ces programmes : l’inadaptation du crédit bancaire privé aux revenus moyens.

Pour éviter que ces nouveaux logements ne restent vides, l’émergence d’un pôle financier public fort, porté par le duo CDC-FNH et soutenu par la Banque centrale, est désormais une urgence absolue.

Enquête sur le mécanisme qui pourrait enfin diviser par deux les mensualités des Gabonais.

En effet, le constat est partagé par tous les experts du secteur : on ne finance pas l’immobilier comme on finance un crédit à la consommation. Un logement est un investissement structurel, dont la durée de vie impose un financement étalé sur 15 à 20 ans, avec un taux d’intérêt idéalement inférieur à 5 %. C’est le seuil de viabilité pour permettre à la classe moyenne d’accéder à la propriété sans s’asphyxier financièrement.

Pourtant, la réalité du marché bancaire gabonais est tout autre. Adossées à des dépôts à court terme, les banques privées locales se montrent frileuses face aux prêts immobiliers de longue durée.

Conditions d’accès drastiques, garanties exorbitantes et taux d’intérêt trop élevés : le secteur bancaire commercial est structurellement incapable d’offrir des solutions adaptées aux revenus modestes et moyens.

Pour sortir de cette impasse, l’émergence d’une alternative publique forte n’est plus une option, c’est une nécessité absolue.

Le ticket CDC-FNH : le moteur de la finance publique

La solution existe au cœur même de notre écosystème institutionnel. Pour solvabiliser la demande et ouvrir l’accès à la propriété, l’État doit actionner pleinement son pôle financier public, avec, en première ligne, le Fonds national de l’habitat (FNH) et la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

Le rôle du FNH est fondamental en amont. En prenant en charge le coût des infrastructures lourdes — la voirie, les réseaux d’eau et d’électricité (VRD) —, ce fonds permet de commercialiser des parcelles et des maisons au coût net de construction. De plus, ses ressources doivent servir à subventionner directement les taux d’intérêt pour l’acquéreur final.

En aval, la CDC doit jouer son rôle historique d’« architecte des financements longs ». Sa mission unique consiste à transformer l’épargne disponible et les fonds publics passifs en prêts à long terme. C’est elle qui a la capacité d’avancer les fonds aux promoteurs pour bâtir à grande échelle, tout en offrant des mécanismes de refinancement pour alléger le coût du crédit acquéreur.

L’arbitrage indispensable de la Banque centrale

Toutefois, ce dispositif ne pourra tourner à plein régime sans un geste fort des autorités monétaires régionales. Les experts s’accordent à dire que la clé de voûte de cette stratégie repose sur la Banque centrale (BEAC).

Seule l’ouverture d’un guichet de refinancement spécifique, appliquant un taux préférentiel aux crédits immobiliers à caractère social, permettra de faire baisser les taux du marché.

La viabilité des grands programmes de construction actuels ne dépendra pas seulement du nombre de parcelles viabilisées ou de briques posées. Elle dépendra de notre capacité à bâtir une chaîne de valeur financière solidaire.

En mobilisant les avoirs longs des caisses de protection sociale, l’épargne publique et les mécanismes hypothécaires, le Gabon a l’opportunité de créer un modèle souverain d’accès au logement. Il est temps de passer de la politique du chantier à celle du crédit adapté.

Investir dans le crédit long, c’est bâtir la solvabilité de notre classe moyenne et sécuriser l’avenir de notre économie.

L’illustration de l’impact de la réforme sur le portefeuille des Gabonais

Pour comprendre l’urgence de ce pôle financier public, comparons le financement d’un logement économique d’une valeur de 15 000 000 FCFA, selon que l’on passe par le système bancaire privé actuel ou par le dispositif public cible (FNH + CDC).

Comparaison des deux modèles de financement

Le constat est sans appel : grâce à l’action conjointe du FNH, qui baisse le prix d’achat en prenant en charge les infrastructures, et de la CDC, qui étale le crédit sur 20 ans à un taux réduit, la mensualité est divisée par 2,6.

Ce logement, autrefois réservé aux cadres supérieurs, devient enfin accessible aux fonctionnaires intermédiaires et aux employés du secteur privé.

À propos de l’auteur

Ingénieur financier de formation et comptable public de profession, François Owono Messie a mis son expertise technique au service des plus grandes réformes de solidarité et de souveraineté financière du Gabon.

Outre la création de la CDC et la préparation de l’entrée du Trésor sur le marché des titres publics à souscription libre, il est concepteur de l’Agence bancaire du Trésor.

Il a également travaillé sur la réforme du Fonds national de l’habitat (FNH), contribué à la création de la Contribution spéciale de solidarité (CSS), dédiée au financement de l’assurance maladie des Gabonais économiquement faibles (GEF), ainsi qu’à la mise en place des fonds d’assurance maladie des secteurs public et privé de la CNAMGS.

Par François OWONO MESSIE
Entrepreneur immobilier et spécialiste du financement
Diplômé du Centre d’Études Financières, Économiques et Bancaires (CEFEB) de Paris, promoteur de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) du Gabon et concepteur de son logo.

Auteur

La rédaction

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